地產「優等生」最終也加入了公開市場債券展期的隊伍，萬科一筆債項餘額20億元的中期票據（22萬科MTN004）將於12月召開持有人會議商議展期，展期雖不是違約，但會對公司信用狀況帶來不利影響，萬科債券和股票價格難免在短期顯著下跌。
根據萬科（000002.SZ）披露的2025年三季報，截至10月30日已完成288.9億元公開債務的償還，第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱「深鐵集團」）已累計向萬科提供291.3億元的股東借款，即便在企業自身以及國資股東積極努力之下，作為地產市場公認「優等生」的萬科到目前還是未能遏制信用風險的蔓延，這次債務展期也說明國資股東希望萬科以其自身的努力和市場化的方式化解債務，無法再進行無條件的輸血。
萬科債券展期不僅體現出微觀房企的個體困境，還涉及到房地產市場未來到底會如何演繹，穩地產政策是否有效以及如何有效的宏觀問題，本文對此簡要討論以下三個問題。
房地產需不需要救，值不值得救？
當前房地產市場的總體狀況依然不盡人意。從銷售看，2025年前10月商品房銷售面積同比下滑6.8%，銷售額同比下滑9.6%，10月百強房企銷售額同比下滑超過30%，傳統「銀十」徹底缺席。從房價來看，10月70城10月環比、同比繼續全線下跌，二手房跌幅更大。從庫存看，消化周期已達30個月的歷史新高，三四線更高。從穩地產的政策效果來看，目前白名單貸款已超4萬億、保交樓專項借款3000億、城中村改造收購存量房，但市場反應卻越來越鈍化。
以上這些現狀和數據，正是萬科展期的一個宏觀背景。
從宏觀經濟研究的視角來看，加大救助房地產市場的力度是非常有必要的。新舊動能轉換當然需要社會資源的重新配置，持續高增長的房價會擠出其他領域的投融資機會。日本在房地產泡沫破裂後的經驗與教訓也說明，投融資體系需要快速的從傳統領域切換到新領域，而不應仍在房地產、建築等傳統領域持續輸血，以避免金融體系的資產負債表損失集中而快速的顯現。
但是，也應當看到日本當時緩慢而長期的通縮環境實際上並不利於創新體制的形成，創新往往意味著高風險，但日本的銀行部門因凈息差收窄而普遍產生「惜貸」現象，居民部門忙於去槓桿，對於高技術產品的消費需求也存在不足，多重因素影響下日本電子產業也隨之衰落，2010年前後夏普、東芝等電子設備廠商陷入長期虧損，面板、晶元等高技術零部件市場被我國和韓國替代。
從我國當前的房地產市場來看，房價從2022年4月份的普遍下跌到現在已經持續了接近4年，各個地區的房價累計下跌幅度普遍超過30%，也有不少城市下跌超過40%甚至價格折半，從調整時長和調整幅度來看，是時候讓房地產市場儘快觸底了。
住房占居民部門總資產的比重將近六成，占實物資產的比重將近七成，住房資產縮水對於居民部門的支出預期及能力的壓制還是顯著的，比如社零額增速持續偏低，比如居民消費信心指數仍在谷底，再比如居民新增信貸數據多個月份為負，這些數據說明我國居民部門也正在處於去槓桿過程中，而考慮到股票資產占居民總資產的比重偏低，權益市場的上行恐怕也難以產生足夠的財富效應對衝掉房價下行的影響。當然，近兩年我國在高技術製造以及人工智慧、大數據等領域取得了顯著的進步，但從宏觀經濟運行的走勢來看，新動能帶來的增長還不能對抗舊動能形成的收縮。
從資源流動和資金配置的角度來說，只要房地產市場和房價的增幅不超過科創投資回報就可以了，房價長期向下調整不能觸底，最後可能還是會通過消費端對高技術領域的投資回報形成制約。
如果需要救，房地產市場該怎麼救？
如果可以做事後的假設，房地產市場擠泡沫的最佳方式恐怕應當是「快刀斬亂麻」，而不是「慢刀子割肉」，一次快速的下跌和市場出清可能會顯著的降低當前的棘手程度。但是快速出清的確也難以做到，因為此前居民部門對於房價長期向上的預期牢不可破，是和我國的土地財政和基建投資模式密切相關的，居民相信政府要依賴土地資源和土地金融謀發展，對於房價的「信仰」實際上摻雜了對於政府不會讓房價下跌的預期。
面臨當前情境，關於如何救助房地產也有路徑的分歧。
一部分觀點認為最重要的是救主體，也就是通過白名單、保交樓、項目併購、城投平台接手等方式，穩定住開發商並防止風險進一步蔓延，國資股東對於萬科的救助，實際上也是在救助主體。這種方式有一個難以避免的缺陷，就是被救助的主體可能只有持續的再去拿地、開發，才能獲得現金流和經營預期，這可能會再次推高房地產庫存，市場更難以出清。萬科展期也說明，即便是最優質的主體，在當前的市場環境下也很難靠「輸血-建設-再輸血」來救助。
一部分觀點認為最重要的是救市場，比如通過降低存量房貸利率，全面放開限購，通過發放住房消費券、減免契稅等方式，來提高市場的交易活躍度從而促進價格底線的形成。實際上，去年9月出台的一攬子新政中提出的降低存量房貸以及降低首付的措施（平均存量房貸利率調降0.5%，首付比例統一為15%），的確幫助房地產市場出現了短期的回穩，但這種政策效應持續了約有一個季度之後便出現了弱化。這種方式的缺點在於，由於缺乏長期的預期，市場交易量的好轉可能是拋盤的需求帶來的，而不是市場交易結構的改善，因此容易出現短暫回升後的再次回落。
一部分觀點認為最重要的是救價格，價格的確是改變預期的核心變數，如果大家都能預期市場價格穩定住了，房地產市場就真的可以穩定住了。這一觀點的缺陷在於缺乏直接落地的操作手段，難道要求各地制定一個最低限價嗎？
從上述三條路徑來看，實際上每條路徑都已經出台了一定的措施，但是這些措施並沒有真正作用於價格端，其核心就在於市場不相信政策希望房價穩定，不相信住房還會是稀缺的資產。
所以，為了穩定房地產市場，可能還是需要採取間接的、市場化的手段來儘快形成房價的底部。一方面是要明確釋放供給收縮的信號，比如救助房企主體的核心是保交樓，不應再有新增地產開發，地方政府需要減少甚至暫停土地供應，盤活利用現有的土地和房產存量，停止公共房屋樓宇的新增供給，在市場上收購存量房改為保障房，並利用保障房的租賃價格間接影響商品房交易價格。一方面是推動市場交易活躍且可持續，政府部門可以成立住房穩定基金，低價時買入，高價時賣出，充分釋放逆周期回購的信號，使得市場重新認識到政策對於房價的重視。
2026年的房地產市場會如何演繹？
12月的中央經濟工作會議將會對2026年的總體經濟形勢和工作任務做出分析和部署，在房地產領域，「持續用力推動房地產市場止跌回穩」可能仍會是重要的政策表述要點，當前的萬科展期事件或再次說明推動房地產市場儘快止跌回穩的必要性。
2026年房地產市場的運行情況，或將更加依賴於外在的政策干預來打破當前的「預期走弱-房價下行-投融資收縮-預期再次走弱」的負向循環。相對確定性的政策，一方面是專項債加大收購存量土地、存量住房的力度，用以緩解土地和住房的供需失衡的壓力，建議以此方式儲備的土地暫時退出市場，以釋放減少土地供給的信號。一方面是存量房貸利率仍有可能繼續下調，各地也有發放住房消費券的探索，以及採取以舊換新等措施加快存量房流通，這或有助於提高市場交易的活躍度。
2026年宏觀經濟或依然重複2024年、2025年的前高後低的走勢，如果期待有「一攬子地產支持政策」，2026年下半年的7月可能是一個合適的預期改變時點。