越來越多城市的老房子，要「強制體檢」了。
最近，鄭州市房管局發布了一則實施方案，將對房齡30年以上的住宅進行首次「體檢」，「體檢費」由政府解決。根據這一文件，城鎮住宅，使用年限未達到30年的免檢；30年及以上但未達到設計使用年限的，每10年「體檢」一次；達到設計使用年限仍需繼續使用的，每5年「體檢」一次。
另一個出手的城市是長沙。不久前，長沙市住建局印發《長沙市城鎮房屋結構安全體檢技術指南（試行）》，明確對房齡超過25年未達到設計使用年限的公共建築每5年至少1次「體檢」；而經營性自建房經營前必須「體檢」，房齡超過25年的每2年至少1次。
此外，天津、遼寧瀋陽、江蘇南通等地也陸續發布了房屋「體檢」方面的管理辦法和技術導則。
為什麼越來越多城市，要為老房子「強制體檢」，背後原因又是什麼？
鄭州一個老舊小區
「強制體檢」來了
在不少業內專家看來，城市住宅樓樓齡不斷增長帶來的安全隱患和國家的政策要求，是此次多地出台老房子「強制體檢」的重要原因。
根據《中國人口普查年鑒2020》的統計，早在5年前，我國20年以上樓齡的老舊房屋佔比已達35%，30年以上樓齡的房屋佔比為20.6%，特別是在重點20個城市中，老舊小區的數量佔比接近40%，其中上海、成都、北京的老舊小區數量位居前列。
在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，隨著樓齡增長，部分老房子可能存在結構安全隱患，如混凝土碳化導致鋼筋鏽蝕、地基沉降引發牆體開裂；設備老化問題也會更加突出，水電管線鏽蝕、電梯故障頻發；外牆保溫層脫落、屋頂漏水等影響居住舒適度。
他說：「現在各地都在通過科技建造提升新房質量，但老舊小區缺乏定期維護，隱患更易累積。政策通過強制檢測、分類整改，推動老舊房屋從『能住』向『好住』轉型，從『安全』到『舒適』過渡。」
而在廣東城規院住房政策研究中心主任李宇嘉看來，多個城市出台老房子「強制體檢」的政策，符合國家相關要求。
今年，中央城市工作會議上提出，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效階段，要「著力建設安全可靠的韌性城市，推進城市基礎設施生命線安全工程建設，加快老舊管線改造升級，全面提升房屋安全保障水平」。
此外，今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布的《關於持續推進城市更新行動的意見》中明確，要全面開展城市「體檢」評估，建立發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作路徑。
具體到「體檢」費用，鄭州的相關文件顯示，城鎮住宅房屋「體檢費」從市級公共賬戶列支。城鎮非住宅房屋「體檢費」由房屋使用安全責任人承擔，市級公共賬戶按照50%的比例，實施以獎代補。
而提出相關政策的其他城市，房屋「體檢」的資源，多來自當地財政統籌。
維修的錢誰出？
多城提出的老房子「體檢」政策，包含了對房屋從主體結構到裝飾材料在內的方方面面的「體檢」。
比如，鄭州的政策顯示，老房子「體檢」的內容包括房屋的地基基礎、主體結構及裝飾裝修、建築材料及構配件、鋼結構、建築節能、建築幕牆等方面內容。
又比如，湖北省地震局下屬武漢地震工程研究院主編的《武漢市城鎮房屋體檢技術導則》顯示，武漢的房屋「體檢」，包括從地基基礎、主體結構、圍護系統、設備設施及管線這四個部分。
但檢測過後，如果發現房屋存在安全隱患，維修的錢又該從哪裡出？相比「體檢」費用，維修費用則高得多。
鄭州的相關文件顯示，房屋「體檢」之後，住宅房屋共用部位、共用設施設備的安全隱患，以及房屋周邊公共配套設施的安全隱患，有住宅專項維修資金的，可以按照規定申請使用住宅專項維修資金；無住宅專項維修資金的，可由分攤範圍內的房屋使用安全責任人按照「一事一議」方式，籌集資金，實施治理。
事實上，在全國不少城市，樓齡較高的不少住宅樓，都面臨沒有維修基金或者維修基金不足的問題。
「很多老舊住宅區是福利分房，存在維修基金缺失或後期補繳不到位的情況。」李宇嘉坦言。
嚴躍進分析，維修基金貶值和不足確實是「老大難」問題。早期維修基金按購房款比例繳納，金額固定，但通脹導致實際購買力下降，加之基金投資渠道受限（多為低息存款），增值能力不足，以及續繳方面斷斷續續，所以無論是規模還是資金可運用的能力，其實都出現力不從心等問題。一旦老樓「體檢」發現問題，如結構加固、管線更換等，維修費用可能遠超基金餘額。
此外，他補充：「維修基金的核心難點還在於資金機制與責任劃分。資金方面，『體檢』與維修費用高昂，比如外立面修繕每平方米數百元，但現有維修資金賬戶使用受限，需業主大會表決通過，流程非常煩瑣。」
房屋也需要「養老」
那麼，維修基金不足的問題又該如何解決？
在嚴躍進看來，解決需要多管齊下，比如政府可出台補充繳納政策，允許業主按面積或房價比例追加維修基金，但在補繳前需要詳細論證。
「『體檢』過程中，可以引導公眾積极參与，採取多種方式暢通公眾參與城市『體檢』工作的渠道，傾聽群眾聲音和訴求，讓業主和住戶知道，『體檢』是為了大家的利益，能讓他們居住更安全、更舒適，儘可能促使大家主動補繳。」李宇嘉表示，對老齡化、困難人群集中的小區，強化財政預算對房屋安全管理的兜底保障。
但目前，不少業內人士坦言，單純依靠居民補繳，可能杯水車薪，遠遠無法籌集到老樓維修的全部資金，需要探索新的資金籌集制度。
在嚴躍進看來，可以嘗試建立存量房或房屋安全管理的金融制度，探索維修基金增值渠道，如設立投資國債、基礎設施REITs，並落實「投融管退」的模式。同時建立「政府+業主+社會資本」共擔機制，對重大維修項目給予財政補貼或稅收優惠。
「現在還存在產權複雜（如共有產權房、商住樓）導致維修責任難以界定，業主與物業、開發商之間矛盾頻發的問題。國外通過『房屋保險+強制體檢』模式分散風險，但國內房屋保險滲透率不足5%。」嚴躍進表示。
不少業內人士呼籲，還需要儘快建立完善的房屋「養老保險」制度。此次鄭州也發布了《鄭州市城鎮房屋質量安全保險制度試點工作細則》，力圖引入「保險+服務」的市場機制，對城鎮國有土地上房屋因損毀、損傷導致的損失，提供風險保障，並實施房屋安全風險預防服務。
事實上，在深圳，已經有街道開始探索房屋的「養老保險」制度。
從2025年6月下旬開始，羅湖區東湖、黃貝兩街道為轄區內990餘棟老房子統一投了「養老保險」。作為承保方的保險公司將承擔三項核心職能：一是組建專業巡查隊伍，引入房屋安全隱患智能監測工具，定期對被保險房屋開展全覆蓋安全檢查；二是建立專項保險資金池，對房屋結構性損毀、第三方財產損失及人身傷亡提供一定程度的保障；三是搭建信息化管理平台——房屋管家，對房屋實施線上化分級分類管理，定期出具風險評估報告，為政府決策提供數據支撐。保險所需要的費用，來自羅湖區下撥給街道辦的房屋安全專項經費，由街道辦作為投保人繳納。
「此外還可以積極研究各類涉房資金、小區公共空間、底商營利性收入及其增值收益作為房屋『養老金』公共部分資金來源的可行路徑。」李宇嘉分析。